Origem e definição do termo, classificação e alguns exemplos.Saiba como é importante a prática de manutenção predial para a valorização de seu bem.

Autor: Olimpio

Origem da palavra e seu significado
A palavra "manutenção" tem origem no termo latino medieval ‘manutentio, onis'. E o significado de "manutenção" é exatamente a ação ou o conjunto de ações que tem o objetivo de se manter algo, consertar, fazer voltar ao estado original.
A necessidade da manutenção
A necessidade de zelar pela conservação dos bens, especialmente dos imóveis e equipamentos deve-se ao fato de que os materiais utilizados na construção de edifícios continuam interagindo com o seu meio, a falta de manutenção pode acarretar a aceleração da degradação e da desvalorização do bem, limitando ou até impossibilitando seu uso, deve-se antecipar-se aos problemas através de um contínuo serviço de observação dos bens a serem mantidos. O planejamento criterioso da manutenção e a execução rigorosa do planejado permitem a permanente utilização do bem e contribuem para a valorização do imóvel.
Tipos de manutenção
1 - Corretiva

Como o próprio nome diz, este tipo de manutenção ocorre quando algo esta danificado, quebrado ou com mal funcionamento. Exemplo
Reparos elétricos (tomadas, lâmpadas, interruptores, etc.)
Reparos hidráulicos (torneiras, duchas, registros, engates, etc.)
Reparos em geral (boxes, esquadrias, portas, fechaduras, espelhos,vazamentos, infiltrações etc.)
Remoção de manchas de pisos:

Tipo de ManchaTipo de Produto de Limpeza/Produtos Comerciais
Graxa ou óleo
Detergente em pó ligeiramente abrasivo e detergente alcalino CIF Saponáceo e Veja cloro ativo;
Tinta
Solvente orgânico ou solvente ácido Thinner, Água Raz e clean MAx
Ferrugem
Detergente em pó ligeiramente abrasivo e detergente ácido CIF Saponáceo e Clean Max
Resíduos de cal e cimento
Detergente ácido Clean Max
Cerveja, vinho, café e refrigerante
Solução de hipoclorito de sódio ou detergente alcalino Água sanitária ou Veja Cloro Ativo
Borracha de pneu
Detergente em pó ligeiramente abrasivo e detergente ácido Água sanitária ou Veja Cloro Ativo
Sucos de fruta
Solução de hipoclorito de sódio e detergente alcalino CIF Saponáceo e Veja cloro Ativo
Caneta Hidrocor
Solvente orgânico álcool, thinner ou Acetona
Lápis
Detergente em pó ligeiramente abrasivo CIF Saponáceo
Giz de cera
Detergente ácido ou detergente em pó ligeiramente abrasivo CIF Saponáceo ou Clean Max Outros Detergente em pó ligeiramente abrasivo CIF Saponáceo
Obs: Aplicar o produto de limpeza indicado e deixar agir por um tempo determinado (aproximadamente 15 minutos), após, efetuar a limpeza utilizando uma esponja dupla face.
Fonte:http://www.portobello.com.br/portobelloshop/manuais/profissional/80169?id=80169#rejunte

Esta não é necessariamente uma manutenção de emergência, pois entra em ação quando há quebra, ou quando o equipamento começa a operar com desempenho deficiente. Em linhas gerais, a manutenção corretiva significa restaurar ou corrigir o funcionamento de um item.

Porém, é preciso estar atento. Um problema inesperado pode gerar altos custos . A manutenção corretiva é feita depois da quebra ou falha de algo.

Além do inconveniente do serviço de reparo, a interrupção da utilização pode ser prolongada de devido a indisponibilidade do item no mercado.
2 -Manutenção Preventiva

É a manutenção realizada com a intenção de reduzir ou evitar a quebra ou a queda no desempenho de um item.

Para isso, planeja-se quando e como serão feitas as ações. Aqui, os cuidados preventivos servem para evitar quebras ou falhas.

Quando Utilizar

- Quando não for possível fazer a manutenção preditiva (veja adiante) - Se houver riscos de agressão ao meio ambiente

- Nos itens fundamentais

- Nos sistemas complexos e/ou de operação contínua (Aquecedores, sistemas de ar condicionado, ferragens de portas, ducha, pisos, portas aparelhos sanitários,etc)

- Quando o equipamento possui aspectos relacionados com a segurança pessoal ou da instalação
3 – Preditiva (o mesmo que manutenção planejada)

A manutenção preditiva é aquela que visa realizar ajustes nos itens apenas quando eles precisarem, porém, sem deixá-los quebrar ou falhar.
Um exemplo claro deste tipo de manutenção é a da correia dentada de um veículo, após uma determinada quilometragem ou determinado periodo, especificado pelo fabricante, o usuário do veículo procura o serviço de um profissional para efetuar a troca.Também é possivel adotar este procedimento para a manutenção de edifícios ou manutenção predial. Cada item do edifício possui uma vida útil informada pelo fabricante, com um acompanhamento direto e constante é possível prever falhas, saber quando será necessário fazer uma intervenção e, claro, entrar em ação.
Segue alguns exemplos de vida útil de alguns elementos:?

Lampadas fluorescentes tubulares com reator : Têm vida útil de(cerca de 7.500h) durabilidade de aproximadamente 5 anos com uma utilização de 4horas diárias.
Lampadas fluorescentes compactas (com o reator incorporado ): Possui o mesmo formato da rosca das incandescentes comuns.Têm vida útil de (cerca de10.000 h) Durabilidade de aproximadamente 6 anos (para uma utilização de 4 horas diárias).
Tinta Latex Aplicada em Parede Emassada: Tem vida ùtil de Aproximadamente 10 anos.
Rejuntes comuns: Possuem vida útil curta, cerca de 12 meses.

Por isso, muitos profissionais que trabalham diretamente com manutenção chegam até a tratá-la como uma manutenção planejada.

O que realizamos, na realidade, é uma manutenção corretiva planejada.

Condições para Implantação

- O item deve permitir monitoramento -Em virtude dos custos envolvidos - As causas das falhas ou quebras devem ser monitoradas e ter sua evolução acompanhada - Existir um programa de acompanhamento, análise e diagnóstico, sistemático. Com um acompanhamento direto e constante é possível prever falhas e saber quando será necessário fazer uma intervenção.
Exemplos:
Troca de rolamentos de bombas de sistemas de abastecimento de água, troca de lâmpadas e reatores, troca de rodízios de boxes e janelas, pintura, reaperto de disjuntores e dispositivos elétricos, substituição de bocais, substituição e limpeza de filtros de água para chuveiros e duchas.

Olimpio Morais
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Fonte do Artigo no Artigonal.com: http://www.artigonal.com/moveis-artigos/manutencao-6731045.html
Perfil do Autor
Olimpio Pedro de Morais, Engenheiro Civil